大流行、经济衰退、边境封闭:有什么能阻止澳大利亚房地产的巨大发展吗?

大流行、经济衰退、边境封闭:有什么能阻止澳大利亚房地产的巨大发展吗?


世界正被一场百年来最严重的流行病所笼罩,美国总统正面临过渡期,但在混乱之中,至少有一件事是确定的:澳大利亚房地产市场持续走高。


10月份的数据显示,本周价格上涨以来首次出现冠状病毒大流行的最新一批数据混淆预期,房地产市场将会崩溃的重压下封锁,经济衰退,失业率和缺乏immigration-driven人口增长。


周二,澳大利亚储备银行将利率降至0.1%的历史低点,据澳大利亚资产支持局(ABS)的数据,业主自住贷款创下月度新高,达到160亿美元,储蓄飙升20%,为家庭提供了房地产资金,那么,怎样才能阻止澳大利亚房市的迅猛发展呢?

一些专家观察人士认为,简单的答案是“什么都没有”。他们认为,因为借钱更便宜,所以买房往往比租房更容易负担。

悉尼大学(University of Sydney)亨利•哈洛伦信托基金(Henry Halloran Trust)经济学家、研究员卡梅伦•默里(Cameron Murray)表示,在公众对房地产市场的讨论中,存在一个担忧因素。他表示,谈论崩盘可能会让事情变得更加戏剧化,但忽视失业和房价之间缺乏相关性、每年成交的房屋数量相对于需求较少、以及持续降息的影响等因素是错误的。

默里说:“我几个月来一直在预测,房地产市场将更有可能上涨,而不是下跌。”


“人们说房子很贵,但它从来没有便宜过,因为他们得到钱去买房子,实际上是免费的。把还款额加起来,你就能看到了。”


他认为,90%仍在工作的就业人口,在很多情况下,由于抵押贷款假期的原因,不必支付他们的房屋贷款,而且他们也可能被允许动用他们的退休金账户取出20,000美元。此外,他们没有能力花任何钱,因此他们的银行余额更健康。“他们有更多的筹码。储蓄是通过屋顶。”


如果你很幸运,还在工作,并且在封锁期间还存了一些现金,那么数学问题就会得到解决。假设你以80万美元买了一套房子你可以以2。5%的利率借到钱。对很多人来说,这是一笔庞大的数目,但每年的还贷金额将在2万美元左右,这可能比许多城市郊区的租金还要低。


但多数经济学家和市场观察人士认为,关键因素是政府向经济注入的巨额刺激措施(估计将使公共财政支出近1000亿美元),以及美联储(Reserve Bank)的行动,后者的利率现已降至历史低点。


SQM Research创始人路易斯•克里斯托弗(Louis Christopher)表示,布里斯班、珀斯和阿德莱德等首都城市房价上涨的背后,“没有什么根本原因”,尤其是在10月份。它与公共资金有关,如就业人员支付计划、房屋建筑商津贴和对首次购房者的额外帮助。


“没有什么从根本上推高价格,”他说。他说:“考虑到我们正处于10年来最严重的衰退中,如果有什么的话,他们应该会更低。这只不过是政府的刺激。”


他指出,投资者看到了一个特别有益的政策竞技场,因为以悉尼为例,他们可以以2.5%的利率借入资金,租金收益率为3.5%。布里斯班的产量更接近4%-5%。


他说:“这在悉尼是闻所未闻的,因为这对投资者来说是直接的现金流正(利润)。”“这是我职业生涯中第一次发生这样的事。正常情况下,它需要5到7年时间才会好转。”


住房需求飙升的另一个原因是,有些人希望升级自己的住房,因为他们想要更多的空间,以便在禁闭时期在家办公更方便。克里斯托弗说,大多数首都城市的单位价格都没有上涨。最新的SQM全国月度平均要价下降了0.3%,相比之下,房价上涨了2%。


墨尔本IFM基金管理公司的经济学家亚历克斯·乔纳(Alex Joiner)认为,政府和澳大利亚央行的行动成功地“缩短”了经济衰退对失业和收入损失的很多负面影响。


在他看来,这种数学方法对首次购房者也更有效。


他说:“储备银行已经压低了利率,而且利率已经很低了,这使得人们更能负担得起住房。”


“政府不能提高人们的收入,但它可以通过降低利率来推动。自住者带动了经济复苏和首次置业者。他们看到了非常低的利率,他们有信心利率不会上升。Phillip Lowe表示,房屋价格至少在三年内不会上涨,这意味着首次购房者可以在知道还款不会上涨的情况下承诺买房。


“我们看到转机主要出现在布里斯班、珀斯和阿德莱德,悉尼的房价也开始回升。然后我们会有暑假,当我们走出经济时,经济将处于决策者希望的位置,2月和3月应该会开始看到强劲的需求。”


但他警告说,这可能是最后一次通过降息来提振房地产市场,因为澳大利亚央行已经没有余地继续维持目前0.1%的现金利率。下一个利率周期将必须是上升,但与此同时,这一势头仍在继续。

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